张先生在南湖花园租赁了一套80平方的门面用来经营餐饮，租期是两年，现因生意不景气所以放弃经营了。于是就有了将门面转让的想法，因合同转让条款约定：转让需要经过房东同意。张先生依据合同约定找房东协商转让事宜，房东表示转让可以，但需要收取转让费的20%，再退还剩余的房租和押金。然而因为收取20%的转让费，让张先生认为房东的行为不合理，因此双方产生了矛盾。因合同没有明确约定。那么房东的要求是否合理了？
首先需要明确的是转让费的定义：店铺转让费是指租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。根据《商品房屋租赁管理办法》第十一条　承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第225条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。
其次租赁合同本属双方意思自治的合同，一般情况下不存在格式条款的问题。有洽谈协议的权利，有放弃权，或者对可能出现的问题进行约定，合同原则约定没有违反法律规定的情况下有约先从约，无约就依法。且根据实际操作可知，转租实际上是会影响出租人的权益的，相反承租人还有可能获利。故此，转租是否合法取决于合同约定出租人是否同意，如果约定转租需要经过房东同意，附加条件的同意转租没有什么不合理。不存在显失公平的问题。 再者目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。只有通过转租方和第三人自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。
正确的做法是，把店面房主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，并另外与房主（还要注意查询、督办一下业主方面该出面办理的店面租赁许可及转让手续）签订新的店面租赁合同。