俗话说“一铺养三代”，很多人热衷于投 资商铺，商铺的保值和增值功能也一直被广泛认可。存钱买个商铺当“摇钱树”，在家坐收房租、坐等回本，简直就是人生赢家。而在繁华地带租一间商铺，做点小生意，亦是不少人的生存和赚钱之道。
如今，由于网络电 商异军突起，市场竞争日趋激烈等多方面原因，这样的传统创业门路正在不断受到挑战。在我区的大街小巷，门庭冷落或是大门紧闭，张贴着招租或转租告示的商铺时常可见。曾经炙手可热的商铺为何会演变成为“伤铺”，怎样才能摆脱低迷的现状，迎来“柳暗花明又一村”？记者为此展开调查。
图为大街小巷的招租信息。
待租商铺屡见不鲜
图为新开的奶茶店顾客盈门。
近日的一个下午，招宝山街道大教场路上没有行人，道旁的树木洒下一片树荫，显得格外安静。周围的商铺有多家都关着卷帘门，上面张贴着白色纸条，写着“店铺转让”或“店面出租”和简单的联系方式。
“我这个店铺已经招租一年多了，一直租不出去，就这么闲置着，这一年多时间里也就有四五个人打来过电话，最终也没能协商妥当。”其中一家店铺的主人黄先生介绍，近20年前他购入该店铺，面积是27平方米，曾经开过美容店，后来就作出租用。十几年前，租金达到过3000元一个月，十分可观。“现在不景气了，租金一降再降，这边的店铺难租，也难卖，幸亏买入时价格不贵，本钱早已收回。”黄先生说。
黄先生的情况并非个例。近几年，我区的商铺市场遇冷，让广大业主感受到了丝丝“寒意”。“我开这家小吃店四年多了，主要靠做学生的生意支撑着。现在，儿子在安徽老家上中学需要人照顾，我不得不转租，打算回老家。”骆驼街道某店铺经营者罗女士愁容满面，“贴出出租信息很久了，来问的人有，但大多没有诚意。我当初转租这家店的时候还有一笔转让费，和租金一起花了十几万元，现在来问的人只愿意出几万元房租费，价格高了都打起了退堂鼓。”
位于沿江路的某房产商开发的商铺也有不少正在招租，一张张写着旺铺招租信息的字条随处可见。据工作人员王 源森介绍，该商圈拥有商铺110套，总计20000多平方米，所有权归开发商所有，2013年起只租不售，其中3000多平方米商家自用，对外出租部分目前约有20%闲置待租。所有店铺三年或者五年一租，租客和开发商签订租赁合同，中途转租需要双方协商。“内街环境幽静，以教育培训、健身行业为主；外街临马路，以餐饮、休闲娱乐行业为主。不少已开店铺其实是老店，以前就有深厚基础，只是迁址或者为了扩大规模。近几年租金一直在降，降幅不算大。”王 源森说。
与此同时，我区待售的商铺也不在少数。点开搜 房网、58同城等网站，几十条待售的商铺信息整齐罗列，既有即将开盘的临街旺铺，也有开盘多年未出售的现铺和个人二手转让的商铺。“去年以来，我总能隔三差五地接到各种卖商铺的推销电话，都是号称地理位置佳、首付价格低、投 资回报率高等，我都一一回绝了，并没有购买商铺的想法。由此也可见商铺的销售并不是供不应求，开发商要通过多种渠道才能吸引顾客。”市民孙女士说。
“遇冷”原因各不相同
图为潘春夫妇开的水果店。
曾经被视为“金矿”的商铺为何会面临待租待售、无人问津的尴尬处境？
“现在都流行网购，大家都懒得出去逛街，我家里各种衣食住行都网上搞定。”市民王先生认为，“网购改变了大家的生活、消费模式，消费者对实体商铺的依赖性日益降低。很多东西在网上买有绝对的优势，价格低、操作方便、可选择性大。”
采访中，王先生的说法得到了众多市民的赞同。据中国互联网络信息中心发布的《中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2016年12月，中国网民规模达7.31亿，网络购物用户规模达到4.67亿，网上外卖用户规模达到2.09亿。
一年前，苏女士在庄市街道经营过一家服装店，深刻地体会到了网络冲击的巨大威力。“店开了半年，房租和水电开销不低，顾客却不多，收入只够保本，根本赚不到钱。差不多的一件t恤，我店里最低得卖六七十，网上只要一半的价格。开店投 资大，还得付出起早贪黑的心血。店铺关闭之后我转行成了微商做私人烘焙，还是要顺应潮流。”苏女士说，“服装、饰品、化妆品、数码电器等传统百货业受网络的影响很大，餐饮、生鲜、理发、ktv、药房等店铺尚有广阔的生存空间。”
“我来到镇海五年了，发现鼓楼广场一圈的商铺有些租不出去，中途转租的现象也时见。”新镇海人骆霞红说，“而仅是一条马路之隔的南大街，两旁店铺一直都在开张，总是人来人往，有几家店生意火 爆。店铺的位置真的很重要，有时候也会有商业集群效应。人在盲目逛街的时候，总喜欢朝着热闹的地方走。”
“我家旁边开了一家饭店专卖盖浇饭，我和同事去吃了一次之后味道不佳，卫生也一般，向老板反应之后，老板的态度也让我不满意，之后就再没有去过了。”90后上班族小沈吐槽，店铺的经营者应当态度和善，为顾客提供优质服务，才能招揽回头客。网络时代的信息传播速度很快，经营不善的店铺只能最终在激烈的市场竞争中被淘汰出局。
80后市民程海涛是宁波某房地产销售公司的一名置业顾问。他告诉记者，近年来，随着国家对住宅房地产宏观调控的加剧，投 资者转而把目光投向商业地产。在我们身边，许多“高大上”的大型购物中心、主题商城、住宅自带商圈等如雨后春笋拔地而起，同质化竞争也日益加剧。供大于求，商铺的投 资回报率便要降低，也会出现部分商铺待租、待售。
成功经营大有妙招
图为正在转让的店铺。
在不少市民感叹“商铺难出租，生意难起色”的同时，我区也有不少商铺经营有道，立于不败之地，甚至有的经营者把几易其主的商铺开得红火，生意枯木逢春。记者采访了几位，我们一起听听他们的致富经。
“缘来花嫁喜铺是镇海第一家专业婚庆机构，开业已经有15年了。以前我并没有明确的目标，这个商铺大小、高度合适，位于t字路口的尽头，位置不错，我一眼就相中了，才开始思考开什么店合适。”经营者竺林说，“那时候婚庆行业还是一片空白，老百姓只知道我这里是卖喜糖的。2004年下半年，年轻人结婚开始流行做个气球拱门，摆放一些花朵，铺个红地毯，婚庆行业有了质的飞跃。”
十多年来，竺林并没有花心思去打广告，也很少去网络上做宣传，生意却一直稳定，店铺从一间扩大到两间，店内的业务也实现了从单一到多元化的进一步扩展。她和店员们共同见证了婚礼从简单装饰到道具堆砌再到如今的个性主题策划的变迁，今年还计划结合市场需求打造婚礼体验馆。“我们靠的都是专业的服务质量和口碑，店内商品货真价实，提供的服务周到细致，客户的满意就是最好的广告。”竺林说。
来自江苏徐州的刘兆恒、潘春夫妇，则用自己的勤劳和诚信，将胜利路上一家几易其主、反复关门的店铺成功开“活”了。“这家店铺一开始是饭店，后来是面包店，换过几任主人，改过几次招牌，再后来是面条店，还卖过一段时间蔬菜，各种生意都不长久。直到刘兆恒夫妇在这里开了水果店，这生意算是做活了，顾客盈门。”家住鼓西小区的顾先生对这家店印象深刻。
近日，记者走进这家水果店，发现店内装修别致，各类新鲜水果整齐码放，标价明了，还有多款特价水果，墙上张贴的大红色“打好新鲜仗，才是硬道理”的横幅引人注目，满脸微笑的老板娘潘春正忙着收银。“我们以前在上海做过七年的水果生意，我老公考察了整个宁波，货比三家才选择在这里扎根。非要说经营秘诀，那就是薄利多销，价廉物美吧。”潘春介绍，镇海人爱吃水果，他们的水果店开业之后，附近陆陆续续又开了七八家水果店，她曾感到“压力山大”。现在每天能有几千元的营业额，回头客也不少，这才让她松了一口气。
“你看，店里不新鲜或是稍微有些烂了的水果，我们都摆放在门口打对折价亏本出售。我们零售、批发都做，对待顾客童叟无欺，一视同仁。”刘兆恒指着店外的三筐水果说，“开业的时候店里以成本价搞了一周的促销活动，积攒了一些顾客。平时面对的顾客群以中老年人为主，碰到计较的顾客，我也尽量多包容，要来退换货的，我一般都会答应，所谓‘和气生财’嘛。”
8月18日，经过数月的筹备，四川人邱云生的生鲜肉铺开业了，早上五点开始，店外就排起了长队，邱云生和几个工作人员忙得不可开交。该店铺选址某住宅小区的门口拐角处，门前有一大块空地，便于车子停靠。“这个五花肉比菜场便宜五块，质量也好，多买点还送鸡蛋，我是特意赶来的。”顾客李阿姨说。
一天下来，卖出了近300斤猪肉，邱云生的脸上疲惫之余露出了笑容。“选择加盟开肉铺是因为这是必需品，消费人群普遍。面积40平方米，这个地理位置38000元一年的店租不算便宜，还要缴纳加盟费，建造保鲜库，但我相信只要货源、品质和售后做到位，一定能有市场。”
擦亮眼睛合理投资
图为邱云生正在切肉。
为了合理投资，防止商铺变成“伤铺”，我们在平常租赁商铺、投资商铺时有哪些注意事项呢？记者请教了相关人员。
业内人士建议不论是租赁还是购买商铺，都要做一定的实地考察，了解不同商铺各自的区位优势，了解商圈周围的交通状况、人口密度，消费人群和消费需求、消费水平，还要考察周围的市场竞争。餐饮、服务行业要开在人流量大的位置，外卖商铺、微商实体店要选择交通便利的位置，至于那些车马稀少、常住人口不足、交通不便的商铺，网商租赁拿来当加工场所和仓库是个不错的选择。有的行业当周围没有竞争对手的时候容易打开市场，有的行业则适合产业集群、共赢发展，需要具体分析。
“租赁商铺要和商铺所有者签订正规、有效的租赁合同，上面约定商铺的位置、面积、租期、租金、付款方式等内容，有的还会约定租金价格递增率。合同上还需明确甲乙双方各自的权利和义务，商铺现有的附属设施及费用的承担、租赁期间房屋修缮、违约责任和合同终止的赔偿措施、争议的解决办法。发生变动和纠纷时，一份书面合同能为双方提供必要的保障。”王 源森提醒。
“近几年，宁波市几次发布了房屋的限购、限贷政策，加紧对房地产市场的调控，这也使得商铺的租售都出现转旺的势头。投资商铺不要冲动，要量力而行。购买商铺的人群中，不少是全额付款的中老年人，他们觉得这个投资稳赚不赔，实际上‘一铺养三代’的时候早已过去，租金回报率不一定能达到投资者的预期，只有好的商铺才真正具有投资价值。”从业多年的置业顾问何千钧说，“商铺的选择大有讲究，买之前要考虑投资回报率，选择的时候地理位置是放在第一位的，商场内的商铺要考虑能否聚拢人气，选择成熟或是前景看好的商业地带，不宜挑选死角位置的商铺。商业消费人口与商业面积是一个价值参数，一般而言，一人一平方米的配比是一个基础商业配比。小区楼下的商铺要考虑周围的消费市场，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。”